نظام تملك غير السعوديين للعقار في السعوديةالشروط والضوابط والإجراءات

دخل نظام تملك غير السعوديين للعقار حيز النفاذ في 22 يناير 2026، ليضع إطارًا تنظيميًا محدثًا لتملك غير السعوديين للعقارات واكتساب الحقوق العينية عليها في المملكة. ويشمل النظام الأشخاص الطبيعيين، والشركات غير السعودية، والكيانات غير الربحية، كما ينظم أوضاع الشركات السعودية التي يشارك غير السعوديين في ملكية رأسمالها.

ولا تعني إتاحة التملك أن جميع العقارات والمناطق أصبحت مفتوحة دون قيود؛ إذ تختلف أهلية التملك بحسب صفة طالب التملك، وموقع العقار، والنطاق الجغرافي المعتمد، ونوع الحق العيني، والغرض من استعماله، والضوابط الخاصة ببعض المدن والمواقع.

ويحل النظام الحالي محل نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره الصادر عام 1421هـ، مع المحافظة على حقوق الملكية العقارية التي ترتبت بصورة نظامية قبل نفاذ النظام الجديد، وعلى الأحكام النظامية التي تمنع التملك في مواقع أو مناطق محددة.

هل يجوز لغير السعودي تملك العقار في المملكة؟

نعم. أجاز النظام لغير السعودي تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى عليه داخل النطاق الجغرافي الذي يحدده مجلس الوزراء. ويشمل مفهوم غير السعودي الشخص الطبيعي الذي لا يحمل الجنسية السعودية، والشركة غير السعودية، والكيان غير السعودي غير الربحي، وأي شخص اعتباري غير سعودي آخر يحدد بقرار من مجلس الوزراء.

وقد يكون الحق المكتسب ملكية كاملة أو حقًا عينيًا آخر، مثل حق الانتفاع، بحسب ما تسمح به الضوابط المقررة للنطاق الذي يقع فيه العقار. لذلك لا يكفي التحقق من جنسية المشتري أو إقامته، بل يجب التأكد كذلك من نوع الحق المسموح به، والاستعمال، والمدة، والنسبة القصوى للملكية عند وجودها.

ما المقصود بالنطاق الجغرافي؟

النطاق الجغرافي هو المنطقة التي يسمح داخلها لغير السعودي بتملك العقار أو اكتساب حق عيني عليه وفق ضوابط محددة. ويحدد قرار مجلس الوزراء، بحسب كل نطاق، المواقع المسموح فيها بالتملك، وأنواع الحقوق العينية، والنسب القصوى للملكية، والمدة القصوى لحق الانتفاع، وأي شروط إضافية.

تنبيه عملي:

يجب التحقق من موقع العقار وضوابط النطاق عبر بوابة «عقارات السعودية» قبل دفع العربون أو توقيع عقد ملزم؛ لأن السماح بالتملك قد يختلف من موقع إلى آخر ومن فئة إلى أخرى.

أولًا: تملك غير السعودي المقيم في المملكة

يجوز للشخص الطبيعي غير السعودي المقيم في المملكة بصورة نظامية التملك داخل النطاقات الجغرافية المعتمدة، وفق الحقوق والاستعمالات والضوابط المحددة لكل نطاق.

كما منحه النظام استثناءً إضافيًا خارج النطاق الجغرافي، يتمثل في تملك عقار واحد مخصص لسكنه الشخصي، بشرط ألا يكون العقار في مكة المكرمة أو المدينة المنورة. ومن ثم فإن قيد «عقار واحد» لا يطبق على جميع حالات التملك، وإنما يتعلق بالعقار السكني الذي يتملكه المقيم خارج النطاقات الجغرافية.

ويعد زوج غير السعودي وفروعه غير السعوديين تابعين له لأغراض هذا العقار السكني، ولا يجوز لأي منهم الانفراد بتملك عقار مخصص للسكن استنادًا إلى الاستثناء نفسه، إلا إذا انتهت الزوجية أو بلغ الفرع سن الخامسة والعشرين.

ثانيًا: تملك غير السعودي غير المقيم

يجوز لغير السعودي غير المقيم التملك داخل النطاقات الجغرافية المسموح بها بعد استكمال المتطلبات التي حددتها اللائحة التنفيذية. ويجب عليه قبل التملك أو اكتساب أي حق عيني على العقار:

·       الحصول على هوية رقمية معتمدة من وزارة الداخلية.

·       فتح حساب بنكي داخل المملكة باسمه.

·       إصدار رقم اتصال سعودي باسمه وربطه بالهوية الرقمية.

وتبدأ رحلة غير المقيم من خلال الممثليات أو السفارات السعودية في الخارج لإصدار الهوية الرقمية، ثم يستكمل الطلب إلكترونيًا عبر منصة عقارات السعودية. ولا يستفيد غير المقيم من استثناء العقار السكني الواحد خارج النطاق؛ لأن هذا الاستثناء مخصص للمقيم بصورة نظامية داخل المملكة.

ثالثًا: حامل الإقامة المميزة

نص النظام على عدم الإخلال بالحقوق الأفضل التي تمنحها أنظمة أخرى لغير السعودي، ومن ذلك نظام الإقامة المميزة. ولذلك تظل المزايا العقارية المقررة لحامل الإقامة المميزة قائمة وفق نظامها وضوابطها المستقلة، مع مراعاة القيود المتعلقة بمكة المكرمة والمدينة المنورة والمناطق التي يمنع فيها التملك نظامًا.

ويجب عند دراسة حالة حامل الإقامة المميزة التحقق من المسار النظامي الذي يمنحه الحق الأفضل؛ فقد يكون الحق مستندًا إلى نظام الإقامة المميزة، أو إلى نظام تملك غير السعوديين للعقار داخل النطاق الجغرافي، بحسب موقع العقار وصفة طالب التملك.

رابعًا: التملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة

وضع النظام حكمًا خاصًا بمدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة؛ إذ قصر تملك الشخص الطبيعي غير السعودي للعقار أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى عليه داخل المدينتين على المسلم، وفي حدود النطاقات والضوابط المعتمدة.

وعليه، لا يكفي أن يكون الشخص مقيمًا أو حاصلًا على هوية رقمية، بل يجب أن يكون مسلمًا، وأن يقع العقار داخل نطاق مسموح، وأن يكون نوع الحق والاستعمال متوافقين مع الضوابط المقررة. أما الشركات فتخضع لأحكام مختلفة بحسب نوع الشركة ومكان تأسيسها وإدراجها وملكية رأسمالها.

خامسًا: تملك الشركات غير السعودية

يجب على الشركة غير السعودية قبل التملك أو اكتساب أي حق عيني على العقار استكمال المتطلبات الآتية:

·       التسجيل لدى وزارة الاستثمار وفق الإجراءات المعتمدة.

·       الإفصاح عن الملاك المباشرين وغير المباشرين للشركة.

·       أن يكون ممثلها النظامي حاصلًا على هوية صادرة وفق أنظمة المملكة.

·       فتح حساب بنكي داخل المملكة باسم الشركة.

·       الحصول على رقم تسجيل صادر من وزارة الاستثمار بعد استيفاء المتطلبات النظامية.

وبالنسبة للشركات والكيانات غير السعودية التي ليس لها وجود سابق في المملكة، تبدأ الرحلة بالتسجيل لدى وزارة الاستثمار عبر منصة «استثمر في السعودية» وإصدار الرقم الموحد الذي يبدأ بالرقم 700، ثم استكمال إجراءات التملك عبر منصة عقارات السعودية.

وتلتزم الشركة غير السعودية المسجلة بإبلاغ وزارة الاستثمار خلال خمسة عشر يومًا من انتقال ملكية 5% أو أكثر منها، سواء تم الانتقال بعملية واحدة أو أكثر، ومن حدوث ترتيبات تؤثر في استقلال الشركة أو تمنح طرفًا آخر صلاحيات مؤثرة على قراراتها، إضافة إلى الحالات الأخرى التي تحددها الهيئة.

سادسًا: الشركات السعودية التي يشارك غير السعوديين في رأسمالها

الشركات السعودية غير المدرجة

يجوز للشركة السعودية غير المدرجة في السوق المالية، والتي يشارك غير السعودي في ملكية رأسمالها، تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية عليه داخل النطاق الجغرافي، بما في ذلك مكة المكرمة والمدينة المنورة، دون الحصول على موافقة وزارة الاستثمار.

كما يجوز لها التملك خارج النطاق الجغرافي، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة، إذا كان العقار لازمًا لمزاولة أنشطتها أو لسكن العاملين فيها، على أن تحصل على موافقة وزارة الاستثمار قبل التملك.

الشركات المدرجة والصناديق الاستثمارية

تتملك الشركات المدرجة في السوق المالية السعودية، والصناديق الاستثمارية، والمنشآت ذات الأغراض الخاصة المرخصة نظامًا، العقارات وتكتسب الحقوق العينية عليها في المملكة، بما في ذلك مكة المكرمة والمدينة المنورة، وفق نظام السوق المالية ولوائحه والضوابط التي تضعها هيئة السوق المالية بالتنسيق مع الهيئة العامة للعقار والجهات المعنية.

سابعًا: الكيانات غير السعودية غير الربحية

يشترط على الكيان غير السعودي غير الربحي قبل التملك التسجيل لدى المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي، والإفصاح عن المسيطرين المباشرين وغير المباشرين عليه، وأن يكون ممثله النظامي حاصلًا على هوية صادرة وفق أنظمة المملكة، وأن يفتح حسابًا بنكيًا داخل المملكة باسمه.

كما يلتزم الكيان المسجل بإبلاغ المركز خلال خمسة عشر يومًا من حدوث أي تغير جوهري في الكيان أو في الأشخاص المؤثرين على قراراته، أو وجود ترتيبات تؤثر في استقلاله، أو أي حالات أخرى تحددها الهيئة.

ثامنًا: الممثليات الدبلوماسية والهيئات الدولية

يجوز للممثليات الدبلوماسية المعتمدة في المملكة، على أساس المعاملة بالمثل، تملك مقرها الرسمي ومقر سكن رئيسها وأعضائها. كما يجوز للهيئات الدولية والإقليمية، في حدود الاتفاقيات المنظمة لها، تملك مقرها الرسمي، بشرط الحصول على موافقة وزارة الخارجية.

متى يكون تملك غير السعودي صحيحًا؟

لا يكفي توقيع عقد البيع أو سداد قيمة العقار لاعتبار التملك صحيحًا ونهائيًا. فقد قرر النظام أن تملك غير السعودي للعقار أو اكتسابه أي حق عيني عليه يكون صحيحًا بعد تسجيله لدى السجل العقاري وفق الأحكام المنظمة لذلك.

كما تنص اللائحة التنفيذية على استكمال إجراءات التملك واكتساب الحقوق العينية وإصدار الصكوك في السجل العقاري من خلال الربط مع البوابة الإلكترونية. ولا يوجد استثناء يعفي حامل الإقامة المميزة أو غيره من متطلبات التسجيل النظامية.

طريقة تقديم طلب تملك العقار

يتم تقديم طلبات تملك غير السعوديين عبر البوابة الرقمية الرسمية «عقارات السعودية» التابعة للهيئة العامة للعقار، وليس عبر منصة أبشر. وتكون رحلة التقديم العامة على النحو الآتي:

1.     تحديد فئة طالب التملك: مقيم، غير مقيم، شركة غير سعودية، شركة سعودية ذات ملكية أجنبية، كيان غير ربحي، أو غير ذلك من الفئات المنظمة.

2.     التحقق من موقع العقار داخل النطاق الجغرافي ومن نوع الحق والاستعمال والنسبة والمدة المسموح بها.

3.     استكمال التسجيل المسبق والمتطلبات الخاصة بالفئة؛ كرقم الإقامة للمقيم، والهوية الرقمية والحساب البنكي ورقم الاتصال السعودي لغير المقيم، ورقم تسجيل وزارة الاستثمار للشركة غير السعودية.

4.     تقديم بيانات مقدم الطلب والعقار والمستندات المطلوبة عبر منصة عقارات السعودية.

5.     إجراء التعاملات المالية المتعلقة بالتملك أو التصرف عبر وسائل الدفع الإلكترونية المعتمدة وفق نظام المدفوعات وخدماتها لدى البنك المركزي السعودي.

6.     استكمال التسجيل في السجل العقاري وإصدار الصك أو الوثيقة المثبتة للحق العيني بعد استيفاء المتطلبات والموافقات.

قبل توقيع العقد:

ينبغي التحقق من أهلية المشتري، وضوابط النطاق، وبيانات الصك والسجل العقاري، والاستعمال النظامي للعقار، والرسوم والضرائب، وأي موافقات مرتبطة بصفة المشتري أو الغرض من التملك.

الرسوم والضرائب

يجب التمييز بين ضريبة التصرفات العقارية والرسم المقرر في نظام تملك غير السعوديين للعقار؛ فلكل منهما سند ونطاق تطبيق مستقل.

ضريبة التصرفات العقارية

تفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على التصرف العقاري الخاضع للضريبة، وفق نظام ضريبة التصرفات العقارية، مع مراعاة الإعفاءات والحالات الخاصة التي ينظمها النظام ولائحته التنفيذية.

رسم تصرف غير السعودي

حددت اللائحة التنفيذية رسم الهيئة العامة للعقار بنسبة 2% على قيمة تصرف غير السعودي بجميع أنواع الحقوق العينية وجميع أنواع الاستعمالات في مدينة الرياض، ومدينة مكة المكرمة، ومدينة المدينة المنورة، ومحافظة جدة.

أما تصرفات غير السعودي في العقارات خارج هذه المدن فتخضع لهذا الرسم بنسبة صفر، كما حددت اللائحة حالات أخرى للرسم الصفري، ومنها قسمة التركة، والتصرف المنفذ بموجب حكم قضائي نهائي أو أمر قضائي، ونزع الملكية للمصلحة العامة، وبعض حالات رد العقار وقسمة العقار الشائع والتصرفات الخاصة بالممثليات الدبلوماسية.

تصحيح معلومة شائعة:

لا تنص اللائحة الحالية على رسم إضافي عام بنسبة 5% يفرض تلقائيًا على كل شراء يقوم به غير السعودي. الرسم الخاص المحدد في اللائحة هو 2% على «تصرف غير السعودي» في المدن الأربع المذكورة، مع ضرورة فحص ضريبة التصرفات العقارية بصورة مستقلة.

العقوبات عند مخالفة النظام

تتدرج عقوبات مخالفات النظام واللائحة بين الإنذار والغرامات المالية بحسب طبيعة المخالفة وآثارها وتكرارها. ومن أخطر المخالفات تقديم غير السعودي عمدًا معلومات غير صحيحة أو مضللة تؤدي إلى تملكه العقار أو اكتسابه أي حق عيني عليه.

وتقرر لهذه المخالفة غرامة قدرها 5% من قيمة الحق العيني محل المخالفة، بما لا يتجاوز عشرة ملايين ريال، مع بيع الحق العيني على العقار. وتتولى النيابة العامة التحقيق والادعاء في هذا الفعل، وتنظر المحكمة المختصة في إيقاع العقوبة وبيع الحق العيني.

كما تشمل المخالفات تقديم الشركة السعودية ذات الملكية الأجنبية معلومات غير صحيحة عن حاجتها الفعلية للعقار، وإعاقة المفتشين، وعدم تصحيح المخالفة خلال المهلة المحددة، وعدم إبلاغ الجهات المختصة بالتغيرات الجوهرية أو تغيرات الملكية في المواعيد المقررة.

ما الفرق بين النظام الحالي والنظام السابق؟

حل النظام الحالي محل نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره الصادر عام 1421هـ، وألغى ما يتعارض معه من أحكام. ومن أبرز ما جاء به النظام الجديد توسيع الفئات المنظمة، واعتماد النطاقات الجغرافية، وفتح مسار لغير المقيمين، وربط صحة الملكية بالتسجيل في السجل العقاري، وإنشاء بوابة إلكترونية موحدة للتقديم، وتنظيم أوضاع الشركات والكيانات غير الربحية بصورة أكثر تفصيلًا.

وبناءً على ذلك، لا يصح إدراج شروط النظام السابق، مثل الحد الأدنى لتكلفة بعض مشروعات الاستثمار العقاري والمدة المحددة للاستثمار، باعتبارها شروطًا عامة في النظام الحالي، ما لم يرد بها حكم نافذ في تنظيم مستقل أو في ضوابط خاصة بالحالة.

أسئلة شائعة

هل يستطيع المقيم تملك أكثر من عقار؟

داخل النطاق الجغرافي يخضع عدد العقارات ونوع الحقوق والنسب لضوابط النطاق. أما خارج النطاق فيجوز للمقيم تملك عقار واحد فقط مخصص لسكنه، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة.

هل يستطيع غير المقيم شراء عقار في السعودية؟

نعم، داخل النطاقات الجغرافية المسموح بها، بعد الحصول على الهوية الرقمية وفتح حساب بنكي داخل المملكة وإصدار رقم اتصال سعودي مرتبط بالهوية.

هل يجوز لغير المسلم التملك في مكة أو المدينة؟

بالنسبة للشخص الطبيعي غير السعودي، قصر النظام التملك أو اكتساب الحقوق العينية داخل مكة المكرمة والمدينة المنورة على المسلم، وفي حدود النطاقات والضوابط المعتمدة.

هل يتم تقديم الطلب عبر أبشر؟

لا. المنصة الرسمية لاستقبال طلبات التملك هي «عقارات السعودية» التابعة للهيئة العامة للعقار.

هل يكفي توقيع عقد البيع لإثبات الملكية؟

لا. يكون التملك صحيحًا بعد تسجيله لدى السجل العقاري وفق الأحكام المنظمة لذلك.

هل يدفع غير السعودي رسمًا إضافيًا بنسبة 5%؟

لا توجد قاعدة عامة في اللائحة تفرض رسمًا إضافيًا بنسبة 5% على كل شراء. الرسم الخاص المحدد هو 2% على قيمة تصرف غير السعودي في الرياض ومكة والمدينة وجدة، مع وجود حالات للرسم الصفري، بينما تطبق ضريبة التصرفات العقارية وفق نظام مستقل.

هل يمنح شراء العقار إقامة أو جنسية؟

لا يترتب على التملك أي حقوق أو امتيازات إضافية سوى الحقوق المقررة لمالك الحق العيني نظامًا. وأي منتج للإقامة المميزة يخضع لشروط وإجراءات مستقلة.

الخلاصة

أصبح تملك غير السعوديين للعقار في المملكة متاحًا ضمن إطار نظامي أوسع وأكثر وضوحًا، إلا أن أهلية التملك لا تعتمد على الإقامة أو الجنسية وحدهما، بل تتأثر بصفة طالب التملك، وموقع العقار، والنطاق الجغرافي، ونوع الحق العيني، والغرض من العقار، ومتطلبات التسجيل والموافقات.

لذلك ينبغي قبل دفع العربون أو توقيع عقد الشراء التحقق من أهلية المشتري، وضوابط النطاق، وصحة بيانات العقار، ومتطلبات السجل العقاري، والرسوم والضرائب، وأي موافقات خاصة بالأفراد أو الشركات. فالمراجعة القانونية المبكرة تقلل مخاطر رفض الطلب أو بطلان الإجراء أو تحمل التزامات لم تكن محسوبة.

هل ترغب في تملك عقار في المملكة أو التحقق من انطباق الشروط على حالتك؟

يقدم فريق شركة WHY للمحاماة والاستشارات القانونية الدعم للأفراد والشركات في مراجعة أهلية التملك، والتحقق من العقار والنطاق الجغرافي، واستكمال المتطلبات والموافقات، ومراجعة عقود البيع والتصرفات العقارية. تواصل معنا للحصول على استشارة قانونية متخصصة قبل إتمام عملية الشراء.

تنبيه: أُعد هذا المقال للتوعية القانونية العامة وفق الأنظمة واللوائح والمعلومات الرسمية المتاحة حتى تاريخ تحديثه، ولا يعد بديلًا عن الاستشارة القانونية المبنية على تفاصيل كل حالة. كما يجب مراجعة النطاقات والضوابط المحدثة في منصة عقارات السعودية قبل إبرام أي تصرف عقاري.